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      房地產行業的第二次春天
      2021-08-18 | 世合實業

      7月24日,中共中央辦公廳和國務院聯合下發了《關于進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見》(以下簡稱“雙減”)。

      “雙減”政策核心就是下圖的兩句話:

      教育系統對此極為重視,甚至制定了各省“雙減”工作半月通報制度。

      對于整個行業的轉向,早在3月份輿論界和資本市場就有反應。輿論界負面消息不斷,資本市場跌跌不休,對此高層不為所動、決心不變,政策接連出臺!半p減”政策出臺可以說對于整個學科類教培行業敲響了最后的喪鐘。



      反觀房地產行業,2020年7月24日,韓正副總理主持召開“全國房地產座談會”以來,政策面也是不斷收緊。

      歷史上首次對開發商貸款比例、商業銀行住房類貸款比例等進行了約束,各城市更是“辣招”不斷,從過去主要針對新房的管控延伸到存量二手房市場,而且效果極好,凡是采取“二手房指導價”的城市,樓市應聲冰凍。而且樓市調控不斷下沉,從一線、二線已經下沉到三線城市,金華、惠州紛紛出臺政策。

      在這種情況下,看上去應該和教培行業一樣,是“宜將剩勇追窮寇”一懟到底,直接打趴下才對。但是突然間,資本市場房地產板塊出現了反彈的走勢,先看看行業指數。


      紛紛走出了強勢反彈,而且趨勢還有延續的態勢。如果看看A股和港股某一交易日行業漲幅榜可以發現并不僅僅是幾只龍頭股在上漲,而是整個板塊都在反彈。



      連前期“墻倒眾人推”的恒大也出現了快速上行。
      市場傳言高層親自指導,多家大企業參與解決恒大問題,從整個恒大系股票走勢來看,這個傳言真實的可能性是存在的。

      此外,網絡上還流傳著這樣一張圖,圖中點評透露出一個重要信息,就是在層層限制之下,房企已經不具備拿地能力或者拿地意愿極低。

      要知道,對于房企而言,土地就是其生存下去的最基本條件,土地是房企的原材料,只有有了土地,房企才能生產出產品、創造利益。和過去高價拿地不同,高價拿地雖然利潤很薄,但是畢竟可以通過財務手段、管理手段、產品設計、營銷手段等等想方設法創造利潤。

      但是不拿地意味著所有一切手段的基礎消失了,除非房企不做房地產開發,只要做就必須拿地。很難想象商業銀行不攬儲了、煤礦企業不挖煤了、煉鋼企業不進鐵礦石了、醫院不收病人了......會是怎樣一種情況。

      從這里也可以看出來,過去一直被詬病的房企,其實利潤很薄,很多房企都承受不了成本的波動。

      根據公開數據,2020年房地產行業毛利潤率整體呈下降趨勢,TOP50房企普遍保持在20%-25%之間。而且行業毛利潤率下行是必然趨勢,即便在2016-2017年房企拿的高價地結轉完畢,毛利潤率也只能回升并穩定在25%-30%的水平。2020年,10家房企的毛利潤率在30%以上,30家房企的毛利潤率介于20%至30%之間。另有10家房企的毛利潤率在20%以下。

      比起很多高利潤率行業,房地產行業龍頭的盈利能力是偏低的。而開發利潤在5%-15%之間才是大部分中小房企的真實生存狀態。政策不斷收緊、利潤率低、融資要求不斷提高等因素進一步導致開發商開始躺平。

      但是,與教培行業促進“內卷”不同,房地產行業在全世界都是生產型行業。

      我國剛剛從滿足人民“有的住”的需求,距離“住得好”還有一段距離。這一點從我們交房標準與世界很多國家不同就可以看出來,去過境外買房的人會發現,國外的多層、高層單元房幾乎沒有不是精裝修的,有些甚至配好家具家電,可以拎包入住。

      為什么會這樣?一個重要原因就是我們剛剛解決“有的住”的問題,毛坯房一樣搶手、一樣不愁賣。同時也是由于房子賣得太好,很多開發商的精裝修,不是“精”裝修而是湊合裝修。

      實際上,如果開發商能夠提供“住得好”的裝修,有幾個人會砸掉自己裝的?經歷過的人的都知道,裝修絕對是讓人脫幾層皮、吃力不討好,還會反復被裝修公司、裝修隊當傻子一樣坑的活。

      所以,房企的躺平其實是不利于經濟發展和生活水平提高的。

      高房價是多主體、多因素的影響,不能簡單歸因于房企的貪婪,F在要做的是規范化,而不是一桿子打死。

      除了房地產的生產屬性導致這個行業不會像教培一樣被往死里錘,還有一個原因就是“土地財政”,這個就不用多說了、也不便多說,凡是真正關注房地產的人完全都懂!巴恋刎斦眴栴}不解決,很多房產邏輯都不會發生變化。

      房地產不僅僅是與千家萬戶相關,和294個地級市、394個縣級市、1642個縣域區域都相關。

      除此以外,房地產還和貨幣息息相關,8月11日公布了全國社融等數據。

      可以看出,該類數據在全面萎縮、低于預期,結合最近嚴厲的規范房產市場的金融政策,應該可以明白房地產對于經濟意味著什么。

      在經歷政策收緊、大環境趨冷、行業規范化管制之后,對于頭部房企其實是極大的利好。

      行業低谷利用資金和規模優勢兼并、等待市場出清,同時發揮好自身的管理優勢、財務優勢,提升產品競爭力與利潤率,這將是整個行業未來的一個重要方向,頭部房企的投資價值會越來越凸顯。

      同時,市場的規范導致過去所有“科技樹”都被肢解和埋葬,房地產更加注重居住和保值。合理杠桿、精心選籌、長期持有、固化資產,房地產的持有者會更加穩健。

      市場之水會更加清澈,老百姓對于房產的看法也會趨于理性。房地產行業,才能迎來第二次春天。

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